Acerca de esta calculadora
El DTI es una fracción: los pagos mensuales de deuda divididos por los ingresos brutos mensuales. Las entidades calculan dos versiones. El ratio frontal (de vivienda) cuenta solo la casa: en una compra, capital, intereses, impuesto sobre la propiedad, seguro de vivienda, cuotas de la HOA y cualquier seguro hipotecario. El ratio total (back-end) añade cada deuda recurrente que aparece en tu informe de crédito: préstamos y leasings de coche, préstamos de estudios, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales y manutención ordenada judicialmente. Con $120,000 de ingresos ($10,000 al mes), un pago de vivienda de $2,400 es un ratio frontal del 24%; añade $1,000 de otras deudas y el ratio total es del 34%.
Las referencias de la tabla son convenciones de las guías de evaluación de las agencias, no leyes: la evaluación automatizada pondera cada día el crédito, las reservas y el LTV junto al DTI. Los préstamos convencionales (Fannie Mae/Freddie Mac) se aprueban rutinariamente hasta un ratio total del 45% y pueden llegar al 50% con factores compensatorios sólidos. FHA usa 31%/43% como referencias sin preguntas y permite hasta aproximadamente 47%/57% cuando se documentan factores compensatorios (reservas, ingreso residual, aumento de pago mínimo). VA publica una referencia total del 41% pero decide en realidad por el ingreso residual —el dinero que queda tras todas las obligaciones—, por lo que expedientes VA por encima del 41% se aprueban a diario. Trata un ratio por encima del límite flexible de tu programa como una señal de planificación: amortiza la deuda con el pago mensual mayor, no necesariamente el saldo mayor, para mover el ratio más rápido.
Cómo usarla
- Introduce los ingresos anuales brutos combinados de todos los que estarán en el préstamo.
- Introduce el pago de vivienda que tienes ahora (alquiler) o el PITI + HOA completo de la vivienda que buscas.
- Añade cada pago mensual de deuda tal como aparece en tu informe de crédito: en las tarjetas de crédito, el pago mínimo, no el saldo.
- Compara ambos ratios con las filas de programa de la tabla; los resultados de «margen de deuda» muestran cuánto pago mensual más cabe bajo un límite del 45% o del 50%.
La fórmula
Los ingresos son brutos —antes de impuestos— porque las guías de evaluación están escritas así: un salario de $120,000 cuenta como $10,000 al mes aunque el neto se acerque a $7,500. Solo cuentan como deudas las obligaciones recurrentes y documentadas: pagos renovables y a plazos del informe de crédito, obligaciones de manutención y el costo completo de la vivienda. Los gastos de la vida diaria (servicios, comida, primas de seguros) se excluyen, por lo que las entidades comprueban además el ingreso residual en los préstamos VA.
Ejemplo resuelto
Ingresos de $120,000 al año, vivienda de $2,400 al mes, un pago de coche de $450, $350 de préstamos de estudios y $200 de mínimos de tarjetas: el DTI frontal es del 24.0% y el total del 34.0%. Ese expediente está dentro de todas las referencias habituales —incluida la clásica regla 28/36— y tiene $1,100 al mes de margen de deuda antes de tocar un límite convencional del 45%. Añade un segundo pago de coche de $700 y el ratio total salta al 41%: todavía viable para FHA y VA, pero la aprobación convencional ya dependerá del puntaje de crédito y las reservas.
Fuentes: Convenciones de referencia: guía de venta de Fannie Mae B3-6-02 (techo del 50% en evaluación automatizada), guías de evaluación manual de Freddie Mac, ratios FHA de HUD 4000.1 (31/43 manual, ~47/57 con el sistema TOTAL) y la referencia del 41% del VA (folleto VA 26-7). Las referencias son convenciones, no garantías. Última actualización: octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Qué DTI necesito para una hipoteca convencional?
El motor de evaluación de Fannie Mae aprueba rutinariamente ratios totales de hasta el 45%, y de hasta el 50% en expedientes sólidos (puntaje de crédito alto, reservas amplias, LTV bajo). La vieja regla 28/36 es una referencia conservadora, no un techo. Por encima del 50%, una aprobación convencional es excepcional: FHA (hasta ~57% con factores compensatorios) o amortizar deudas son las vías realistas.
¿Las entidades usan el ingreso bruto o el neto para el DTI?
El bruto: tus ingresos antes de impuestos y deducciones, documentados con nóminas, formularios W-2 y declaraciones de impuestos. Favorece el ratio frente a tu presupuesto vivido, una razón por la que los asesores de vivienda sugieren mantener también tu propio cálculo total sobre el sueldo neto por debajo de aproximadamente el 40%.
¿Qué cuenta como deuda en el DTI?
Los pagos que aparecen en tu informe de crédito o están ordenados legalmente: préstamos y leasings de coche, préstamos de estudios (con el pago documentado o un porcentaje del saldo según la fórmula en planes según ingresos), mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales, pensión alimenticia y manutención, y pagos de multipropiedad o terrenos. Los servicios, las suscripciones, los seguros y los impuestos por sí solos no cuentan.
¿Cómo bajo mi DTI más rápido?
El DTI se mueve con los pagos mensuales, no con los saldos: eliminar por completo un pago de coche de $450 baja el ratio más que pagar $10,000 de una tarjeta cuyo mínimo apenas cambia. Los préstamos a plazos con menos de 10 pagos restantes a veces los excluyen los evaluadores: pregunta. Evita asumir cualquier pago mensual nuevo en los meses previos a la solicitud.
¿Qué es el ingreso residual y por qué le importa al VA?
El ingreso residual es lo que queda cada mes tras las deudas, los impuestos, los costos de vivienda y una estimación de mantenimiento y servicios. El VA publica tablas de ingreso residual mínimo por región y tamaño familiar y las pondera junto a su referencia de DTI del 41%: un expediente al 48% de DTI con un ingreso residual sólido puede pasar donde uno al 39% sin nada sobrante fracasa.
¿Qué fórmula usa esta calculadora de DTI?
DTI frontal = pago de vivienda ÷ ingreso bruto mensual. DTI total = (vivienda + todos los pagos mensuales de deuda) ÷ ingreso bruto mensual. Los ingresos son brutos —antes de impuestos— porque las guías de evaluación están escritas así: un salario de $120,000 cuenta como $10,000 al mes aunque el neto se acerque a $7,500. Solo cuentan como deudas las obligaciones recurrentes y documentadas: pagos renovables y a plazos del informe de crédito, obligaciones de manutención y el costo completo de la vivienda. Los gastos de la vida diaria (servicios, comida, primas de seguros) se excluyen, por lo que las entidades comprueban además el ingreso residual en los préstamos VA. El ejemplo resuelto de esta página aplica la fórmula paso a paso con números reales, para que puedas comprobar el resultado a mano.